Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Расторжение Договора Купли-Продажи Квартиры В Связи С Неоплатой

Что делать продавцу недвижимости, если покупатель годами за нее не платит, хотя успел переоформить имущество на себя? Суды общей юрисдикции, в том числе Верховный суд, много лет считали, что продавец может обратиться в суд лишь за уплатой долга и процентов. Но такое решение вряд ли поможет, если с покупателя и так нечего взять. К такому выводу пришел Верховный суд в одном из недавних дел.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Дом купили, но не оплатили: что делать, рассказал Верховный суд

Постановлением Правительства Москвы от Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения.

В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения. Требование продавца о возврате ему жилого помещения, на которое зарегистрировано право собственности покупателя, подлежит отклонению на основании п.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. Истец ссылался на то, что, заключая договор купли-продажи квартиры, имел намерение передать жилое помещение в собственность своего сына ответчика , в связи с чем в договоре была определена заниженная стоимость жилья.

Суд отказал в удовлетворении иска, так как истец получил денежные средства за квартиру по условиям договора, а то обстоятельство, что указанные денежные средства переданы истцу не самим ответчиком, а его отцом, не могут служить самостоятельным основанием для расторжения договора купли-продажи.

Определение Московского городского суда от Суд принял решение расторгнуть договор купли-продажи квартиры с возвратом квартиры в собственность истца, поскольку истец продавец исполнил договор и передал квартиру по акту приема-передачи, а ответчик покупатель не уплатил за квартиру предусмотренную договором купли-продажи цену.

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве, в настоящее время квартира находится в собственности ответчика, который проживает в ней, в квартире никто не зарегистрирован. В день заключения договора купли-продажи стороны заключили договор аренды индивидуального банковского сейфа с особыми условиями.

Несколько раз в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке продавец обращался в банк с просьбой предоставить доступ, однако банк отказал в этом, так как в договоре аренды сейфа имеется опечатка, истец продавец указан в нем как покупатель квартиры; в период действия доступа к сейфу продавец звонил покупателю и просил посетить банк вместе, чтобы исправить опечатку, однако покупатель отказался. Таким образом, продавец квартиры не получил денежные средства, так как не получил доступ к банковскому сейфу, в котором находились причитающиеся ему по договору купли-продажи денежные средства, по причине наличия опечатки в договоре аренды банковского сейфа.

На следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного истцу, денежные средства из сейфа забрал представитель ответчика; это свидетельствует о недобросовестности ответчика, так как до истечения срока договора аренды сейфа оставалось два дня. Учитывая наличие договора аренды банковского сейфа, в который были заложены денежные средства, причитающиеся продавцу за проданную квартиру, суд признал безденежной представленную ответчиком расписку, из которой следует, что истец получил от ответчика денежную сумму за квартиру.

Суд установил, что истец лично участвовал в заключении оспариваемого договора у нотариуса, подписал договор, впоследствии обратился в регистрирующий орган с заявлением о госрегистрации прав на объект недвижимости, не отказался от договора. Договор прошел государственную регистрацию, переход права собственности на жилое помещение состоялся. Согласно условиям договора покупатели уплачивают цену договора в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию; следовательно, истец знал о нарушении своего права с момента госрегистрации договора, не имел объективных препятствий для его защиты, уважительные основания для восстановления пропущенного срока исковой давности отсутствуют.

Если стороны договора купли-продажи квартиры составили акт о передаче квартиры и оплате ее стоимости, который согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы подписал сам истец продавец , основания для расторжения договора отсутствуют.

Акт приема-передачи квартиры, составленный одновременно с договором, не противоречит пункту договора о передаче денежных средств после государственной регистрации договора; акт подписан продавцом, что свидетельствует о его согласии с данным актом. Непредоставление ответчиком доказательств, подтверждающих наличие у него денежных средств на момент заключения договора, не свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора.

Кассационное определение Московского городского суда от Если покупатель нарушил обязательство по оплате стоимости квартиры после государственной регистрации перехода права собственности к нему, то у продавца возникает право требовать уплаты ее стоимости и процентов, а не расторжения договора и возврата квартиры в собственность продавца. Если согласно условиям договора купли-продажи квартиры покупатель должен оплатить ее стоимость после государственной регистрации договора и денежные средства не переданы продавцу в указанный срок, то срок исковой давности для заявления продавцом требования о расторжении договора исчисляется с момента государственной регистрации договора перехода права собственности к покупателю.

Отсутствие оплаты по договору со стороны покупателя не может расцениваться как существенное нарушение его условий и являться основанием для его расторжения в судебном порядке в силу п. Увеличение в настоящее время стоимости доли квартиры и отсутствие у истца интереса к сделке также не является основанием для расторжения договора по смыслу п. Суд принял во внимание, что второй ответчик, на которого переведены права и обязанности покупателя по договору, платежным поручением перечислил ответчику покупателю денежную сумму в счет исполнения судебного решения.

Апелляционное определение Московского городского суда от Неисполнение ответчиком в предусмотренный договором срок обязательства оплатить товар является основанием для удовлетворения требований истца о расторжении договора купли-продажи. Покупатель не исполнил договорные обязательства о приемке объекта недвижимого имущества и полной оплате покупной цены, не представил письменных доказательств оплаты приобретенной квартиры в размере, указанном в договоре купли-продажи, поэтому суд принял решение расторгнуть этот договор и истребовать квартиру из незаконного владения лица, которому покупатель впоследствии продал ее.

Суд пояснил, что в случае расторжения договора продавец, не получивший по нему оплаты, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Суд отказал истцу в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи доли в квартире по тем основаниям, что истец не получил от ответчика денежные средства, поскольку права и обязанности покупателя доли квартиры переведены на другое лицо судебным решением, вступившим в законную силу. В такой ситуации отсутствие оплаты по договору со стороны ответчика не может расцениваться как существенное нарушение условий договора и являться основанием для его расторжения в судебном порядке в силу п.

По мнению суда, увеличение в настоящее время стоимости доли квартиры и отсутствие у истца интереса к сделке не являются основанием для расторжения договора по смыслу п. Поскольку договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами, доказательства неисполнения условий договора в части оплаты цены квартиры отсутствуют, доводы истца о неоплате квартиры покупателем опровергаются актом приема-передачи, суд отказал в удовлетворении требования истца о расторжении договора.

Суд пояснил, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении его предмета. В договоре отсутствуют положения, которые предусматривают возможность его расторжения с возвращением квартиры продавцу в связи с неоплатой покупателем имущества, переход права собственности на которое за ним зарегистрирован.

Стороны договора подписали акт приема-передачи квартиры, который также является и распиской о получении денежных средств, согласно которому продавец передал, а покупатель принял квартиру надлежащего качества, ключи от нее, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам и абонентской плате за телефон, стороны не имеют друг к другу материальных или иных претензий, продавец полностью получил деньги от покупателя.

Ни законом, ни договором купли-продажи истцу продавцу не предоставлено право требовать от ответчика покупателя возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате ее стоимости, следовательно, исковые требования о расторжении договора купли-продажи квартиры не подлежат удовлетворению. Договор купли-продажи квартиры не предусматривал случаев расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения.

Истец не представил доказательства причинения ему значительного ущерба п. При этом, как правило, одновременно заявляется исковое требование о возврате данного помещения покупателем продавцу, в связи с чем иск о расторжении договора является иском имущественного характера и государственная пошлина за его рассмотрение рассчитывается в соответствии с правилами пп.

Кроме того, суд может признать существенным нарушением договора купли-продажи жилого помещения, который предусматривает сохранение за продавцом права безвозмездного пожизненного пользования помещением даже при переходе права собственности на помещение к другому лицу, чинение покупателем препятствий в допуске продавца в помещение и пользовании этим помещением например, Определение Московского городского суда от В свою очередь, исковые требования о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств ст.

Норма п. Судебная практика применения норм о праве покупателя на односторонний отказ от договора купли-продажи п. На практике для выполнения досудебного порядка урегулирования достаточно направить другой стороне заказное письмо о расторжении договора например, Апелляционное определение Московского городского суда от Кроме того, в качестве доказательства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора суд может принять письменное обращение истца к ответчику, содержащее требование об исполнении сделки и указание на то, что в противном случае истец намерен решать вопрос о расторжении договора Апелляционное определение Московского городского суда от Несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора — основание для возвращения искового заявления п.

Однако прослеживаются следующие тенденции. Отказывая в удовлетворении иска о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, суды также принимают во внимание отсутствие в договоре положений, которые предусматривают возможность его расторжения по требованию одной из сторон с возвращением помещения продавцу в случае, если покупатель нарушит обязательства по оплате переданного ему помещения например, Апелляционные определения Московского городского суда от В тех же случаях, когда отсутствуют какие-либо доказательства оплаты и продавцом не пропущен срок исковой давности, иски о расторжении договора и возврате жилого помещения удовлетворяются судами например, Определение Московского городского суда от Обратим также внимание на следующее мнение, высказанное в судебной практике.

При разрешении споров, связанных с расторжением договоров купли-продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, выбор способа защиты нарушенного права требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. Если согласно условиям договора оплата за квартиру произведена до его подписания, то срок исковой давности течет со дня подписания договора, поскольку именно с этой даты истец должен знать о нарушении своего права на получение оплаты за проданную квартиру например, Апелляционное определение Московского городского суда от Имеется точка зрения, что срок исковой давности следует исчислять с момента подписания сторонами актов, которые подтверждают передачу продавцу денежных средств акт о передаче денежных средств и передачу покупателю жилого помещения акт приемки-передачи квартиры например, Апелляционное определение Московского городского суда от Если договор купли-продажи предусматривает оплату жилого помещения до государственной регистрации договора в Росреестре, то срок исковой давности начинает течь со дня такой регистрации, поскольку с этого момента истец знает о нарушении своего права на получение от покупателя денежных средств Определение Московского городского суда от В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду п.

Для принятия решения в пользу истца необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице. Факт отсутствия в регистрационном деле Росреестра акта приема-передачи, аналогичного представленному в суд. Акт передачи недвижимости, согласно которому до подписания акта стороны договора произвели все расчеты между собой в связи с заключением договора купли-продажи квартиры и не имеют друг к другу материальных и иных претензий.

Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, которая является безденежной, так как в день заключения договора купли-продажи квартиры стороны также заключили договор аренды банковского сейфа. Договор аренды банковского сейфа, в котором допущена опечатка: продавец квартиры указан как ее покупатель.

Документы, подтверждающие обращение продавца квартиры в период действия установленного срока доступа к сейфовой ячейке в банк с просьбой предоставить доступ к ячейке, а также отказ банка предоставить доступ из-за опечатки в договоре аренды банковского сейфа. Ответ банка, согласно которому доступ к сейфу был осуществлен доверенным лицом покупателя на следующий день после истечения периода доступа к сейфу, предоставленного продавцу, притом, что срок действия аренды банковского сейфа еще не истек Определение Московского городского суда от Расписка продавца о получении от покупателя денежных средств, в которой по заключению судебной технико-криминалистической экспертизы первоначально были выполнены рукописные записи и подпись продавца, а затем нанесен текст, и которая является подложным документом.

Требование о перечислении денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения в определенный срок или о расторжении договора, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения. Требование о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, направленное покупателю в связи с неоплатой им стоимости помещения. Договор аренды индивидуального банковского сейфа, заключенный в соответствии с условиями договора купли-продажи жилого помещения. Отсутствие письменных доказательств оплаты ответчиком приобретенного у истца жилого помещения в размере, указанном в договоре купли-продажи Определение Московского городского суда от Постановление органов внутренних дел об отказе в возбуждении уголовного дела, вынесенное по обращению продавца жилого помещения, в котором продавец просил подтвердить факт его незаконного выселения из проданного жилого помещения в нарушение условий договора Определение Московского городского суда от В судебной практике есть мнение, что договор купли-продажи квартиры не может быть расторгнут в связи с неоплатой покупателем ее стоимости, если покупатель предпринимал реальные попытки выплатить денежные средства продавцу, а тот длительное время уклонялся от регистрации договора и получения денег например, Апелляционное определение Московского городского суда от При рассмотрении конкретного спора суд пояснил, что акт приема-передачи квартиры, подписанный сторонами договора, также является и распиской о получении денежных средств.

Из текста акта усматривается, что продавец полностью получил от покупателя деньги за проданную квартиру, а также что стороны не имеют друг к другу материальных или других претензий например, Апелляционное определение Московского городского суда от Если указанный период весьма длительный например, 9 лет и в течение этого времени истец не предъявлял к ответчику каких-либо требований о выплате денежных средств, то суд может критически оценить доводы истца о неполучении денег за жилое помещение и с учетом других обстоятельств дела принять решение в пользу ответчика например, Апелляционное определение Московского городского суда от Для принятия решения в пользу ответчика необходимо доказать обстоятельства, указанные в таблице.

Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежных средств за проданное помещение. Передаточный акт, согласно которому продавец передал покупателю квартиру, каждая из сторон подтверждает, что обязательства сторон по договору купли-продажи квартиры исполнены, финансовые расчеты произведены сторонами в полном объеме, у сторон нет претензий друг к другу по существу договора Определение Верховного Суда РФ от Расписки о получении продавцом от покупателей денежных средств за проданную квартиру за подписью продавца, в которой указано, что продавец не имеет претензий по передаче денег.

Заключение судебной комплексной техническо-криминалистической и почерковедческой экспертизы, согласно которому подписи продавца в расписках выполнены продавцом, признаки подделки подписи продавца с использованием технических средств и приемов в расписках отсутствуют Апелляционное определение Московского городского суда от Акт приема-передачи помещения, в котором указано на полную оплату покупателем стоимости помещения. Расписка продавца, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за проданную квартиру.

Расписка продавца, подтверждающая отсутствие у него материальных и имущественных претензий к покупателю. Расписка продавца жилого помещения, подтверждающая получение им от покупателя денежной суммы за помещение в размере, согласованном в договоре, и об отсутствии претензий к покупателю. Акт передачи недвижимости, в котором указано на факт оплаты покупателем полной стоимости помещения до подписания этого акта передачи. Сообщение Московского межрайонного почтамта, согласно которому в конкретном отделении почтовой связи г.

Вступивший в законную силу судебный акт, которым установлено, что договор купли-продажи квартиры исполнен сторонами в полном объеме или что договор заключен истцом добровольно, подписан собственноручно, истец получил денежные средства за квартиру. Отсутствие доказательств того, что покупатель не исполнил договор купли-продажи в части оплаты цены недвижимого имущества Кассационное определение Московского городского суда от Передаточный акт акт приема-передачи жилого помещения , в котором указано на передачу покупателю квартиры, на получение продавцом полной стоимости жилого помещения от покупателя или на то, что расчет произведен полностью , а также факультативно на отсутствие претензий к покупателю.

Нотариально удостоверенное заявление ответчика, в котором он подтвердил факт передачи истцу денежных средств согласно условиям договора купли-продажи квартиры в качестве оплаты за квартиру, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи квартиры Апелляционное определение Московского городского суда от Свидетельские показания гражданина, получившего от имени организации-посредника денежные средства у покупателя Определение Московского городского суда от Решение суда о взыскании с продавца жилого помещения суммы долга по договору займа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Телеграмма, направленная покупателем жилого помещения продавцу, с текстом о зачете требования покупателя о возврате суммы по договору займа и требования продавца по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи Определение Московского городского суда от Обратите внимание! Правило о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения п.

Договор купли-продажи квартиры, который содержит условие об оплате ее стоимости в день получения сторонами договора, прошедшего государственную регистрацию, подписанный продавцом.

An error occurred.

Постановлением Правительства Москвы от Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. Указание в договоре купли-продажи жилого помещения на то, что покупатель оплатил продавцу стоимость помещения до заключения договора, подтверждает надлежащее исполнение покупателем своего обязательства по оплате помещения. В этом случае не подлежит удовлетворению иск продавца к покупателю о расторжении договора в связи с неоплатой последним стоимости помещения.

Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца. Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Я по инерции внимательно слежу за судебной практикой высшей судебной инстанции. Но тем не менее, видимо, это уже настолько стало частью "профессионального я", что я не могу заставить себя перестать читать определения коллегий верховного суда. Точнее, не все коллегию, а судью Романовского, который только и радует, например, лично меня как интересными делами, так и правильными и внятно написанными правовыми позициями последнее время к нему еще добавился судья Киселев с двумя хорошими делами про юридическую невозможность предъявления иска и исковую давность и споров сопоручителей, но об этом как-нибудь в другой раз. Сюжет очень простой: один гражданин продал другому недвижимость дом с участком , покупатель не заплатил цену, хотя право собственности было передано покупателю путем внесения соответствующих записей в реестр.

Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец требовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества. Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора. Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества. Апелляционная инстанция решение суда отменила.

.

.

.

.

.

.

Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и право продавца требовать расторжения договора в связи с.

.

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оспаривание сделки купли-продажи 29 09 2018
Комментариев: 3
  1. Серафим

    Должна ли быть такая расписка нотариально заверенна?

  2. Лаврентий

    Извините, что задам вопрос не по теме. Объясните пожалуйста. Какой налог заплатит человек принявший в наследство земельный пай размером 2,5 га. Этот человек считается не родственником. Люди жили и небыли расписаны. Земля находится в Полтавской области. Налог этот разовый или платится каждый год? Спасибо за ответ.

  3. Виргиния

    Если бы люди походили по полиции то увидели что там нет такого оборудования чтоб елементарных отпечатков пальцев не могут сделать.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2019 Юридическая консультация.